土地新政预计月底出台价格调节机制突破在

　　《决定》要求制订基准地价和协议出让土地最低价标准。王小映认为，土地基准价格标准的确立有赖于较为完善的土地价格机制，而价格机制必须基于一个较为成熟的土地市场机制。在现行的管理体制下，中国要建立一个成熟的土地交易市场还面临很大困难。

　　此前，国土资源部为规范土地交易市场，曾出台“71号令”，要求各地必须在今年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕；此后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。

　　在王小映看来，中国土地问题的解决要稳步推进，需要建立一个综合、系统、稳定的长效机制，改善现行土地管理体制，规范国家土地的出让和转让市场机制，并根据各地实际情况和不同类别，因地制宜，区别对待，统筹安排。

　　三种不同方式

　　这具体表现在：一是普通农区的建设用地。农民或集体可直接和开发商交易，但要符合三个条件：规划用地许可、土地交易政策许可和政府税费调节。

　　公益性用地，包括政府临时性征用和永久性征收两种，不同的方式，补偿也应不同，建议按照土地市场价值进行补偿。中国经济体制改革研究会副会长石小敏向《财经时报》强调，公益性用地需要严格区分公益性用地的公益用途和商业用途，完全意义上的公益性用地实际上并不多。

　　二是城镇郊区用地，允许统一供应交易土地，政府享有优先购买权。政府征购后，通过招标、拍卖和挂牌，进行公开市场转让交易。这可避免部分农民暴富，影响社会公平；同时避免农民直接供给失控，便于调节供地市场。补偿郊区农民的原则是介于土地平均转让价格与市场价格之间。

　　三是国有土地转让。首先必须根据国有土地的不同用途，完善其整体价格体系，然后再通过招标、拍卖和挂牌，进行公开市场转让交易。

　　其中应注意的是，农用地的分等定级和价格评估方式。需考虑农用地内部流转价格、经营性转让价格、城镇郊区出让价格，进行全面的评估。补偿征地农民标准需从农民投入补偿原则转变到财产补偿原则。政府必须改革完善土地征管制度，对土地交易转让进行严格监管。

　　解决土地问题 权益是根本

　　对于如何解决土地问题，农业经济学家牛若峰更倾向于市场直接补偿的土地交易转让。

　　他指出，目前的现状是土地为国有和集体所有，土地转移存在两个市场。政府对一级市场具有垄断权，土地交易需先由国家或集体收回，再进入二级市场转让交易。这项制度很不完善，存在诸多矛盾和问题，转让利益分配严重不均就是其中之一。根据有关测算，中国过去10年转让土地达1亿亩，但二级市场土地出让金与政府给农民补偿之差竟高达2万亿元。

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