事实上，韩国此轮房价飞涨起自亚洲金融危机之后，当时韩国房价下跌近一半。为扶植建筑业，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，此举虽然成功搞活了韩国房地产市场，却助长了房地产投机。
2000年1月至2005年6月的5年半时间内，首尔等9个地区公寓的平均售价上涨了2.8倍……
老百姓热衷不动产
首先，韩国人和其他亚洲国家的老百姓一样热衷于购买不动产。最近一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，如果有剩余资金他们愿意投资房地产。而这样的心理是抬升房价最重要条件。房地产行业分析师金桂珍说：“2006年房价上涨是因为人们持续把房产当作最为有利可图的投资选择。在充足的货币流动性下，更多人购买房屋，而高需求和低供给导致的结果就是房价高涨。”
另一方面，大量投资不动产也显示出韩国国内货币流动性过剩，人们对于韩元的信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。
人口集中供应量不足其次，韩国人口过分集中，韩国房价最高区域在集中了韩国人口近一半的首都首尔，在城市地区的房屋需求增加引起的供应量不足。目前，在首尔部分地带，房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。在首尔市以及首尔附近的地区，房价的增长速度又比其他城市来得尤为迅猛。在首尔，普通公寓的价格2006年上涨了19.7%，而在邻近的京畿道，房价增长率达到了20.2%.在首尔市繁华的江南区，2006年房价涨幅接近25%，达到全国房价平均涨幅的2倍。对于江南区飙升的房价，就连著名韩国演员裴勇俊都觉得不能接受而想要搬家。
投机带动羊群效应
当然，韩国房价的上涨也不排除投机因素的影响。韩国的富裕人群成为房地产投机的急先锋。韩国政府提出，高房价是强大的“房地产势力”———部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果。投机的最大特点是羊群心态，广大工薪族纷纷跟进，房价自然水涨船高。
例如，在房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米300万韩元左右，到2005年初涨到了1000万韩元左右，5年时间涨了3倍多。但是韩国政府此前在调控房价时过多的考虑了投机因素，而忽略了其它因素，采取了一刀切的抑制房价需求的政策，而没有着手增加供给满足需求。