购房者二手房交易中面积如何换算

房屋的使用面积是指住宅各层平面中生活起居所使用的净面积之和，包括日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅、厨房、厕所、室内走道、壁橱、阳台等面积、建筑面积亦称展开面积，它是指按住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标，包括使用面积、墙体占地面积和公用分摊面积。

　　目前，人们估算房屋的建筑面积一般采用上海市房屋地资源治理局1997557号文件规定的计算方法，即租赁协议或《公房租赁凭证》中记载的居住面积，按A-A1×Ｈ公式换算成建筑面积。其中，A为房屋的建筑面积A1为房屋的居住面积，H为换算系数。

　　然而二手房涉及到房屋种类较多，各类房屋的建筑面积换算系数又各不相同，例如公寓为2.06、独立式住宅为1.83、新里住宅为1.82、新公房有电梯、成套为2.00、新公房无电梯、万岁套1.98、新公房无电梯、不成套1.94、旧里住宅及非改居房屋1.54简屋为1.25。

　　这些换算系数是根据老房型统计得出的，其中厨房、厕所、室内走道、壁橱、阳台等面积已在系数中考虑了厅的一半作为居住面积计算，由于房型设计有了变化：厅、厨房、厕所及阳台的使用面积增大，其建筑计算就不再适用这一系数了。

　　例1的房屋是八十年代建造的，房型较老，用H换算系数计算误差较小。例2、例3的房屋是九十年代造的，因此用H换算系数计算误差高达18%。

　　这里，笔者向大家介绍一种适用于90年代建造房屋的建筑面积计算方法，如计算浦三路786弄某号103室的建筑面积我们将它作为“例4”，使面积为12南＋11南＋14.2厅＋3.5灶＋3.5卫＋天井。我们可以用同地段、同类型房屋的建筑面积与使用面积之比，得到一系数，然再用这系数乘上所求房屋的使用面积。得到的是要计算房屋的建筑面积。比如，例2与例4属同一小区，同类房屋，例2与建筑面积例2使用面积＝63.52÷４5.95＝1.382；例4建筑面积＝60.996M2；例4的产证面积为59.52M2由此可见用新的方法估算误差较小，误差来源于结构面积。 ——新闻晚报 2001/4/6

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