美房地产专向购买代理

房地产专向购买代理已经存在了很长一段时间，但从1998年开始，这种业务形式才在美国许多州迅速发展，是美国房地产中介业近两年发生的最大变化。据美国房地产经纪人联合会（the National Association lfo Realtors）统计，目前已有大约15％的房地产代理机构是房地产专向购买代理商；已有5％的房地产经纪人只从事房地产专向购买代理业务。这一变化改变了过去房地产购买者没有“真正”的代理人的局面，优化了购买者与代理商之间的委托代理关系，有利于房地产市场、非凡是房地产中介市场的公开、公平、高效运行；同时，对传统的代理业务形成强烈的冲击，引起了整个房地产中介业的巨大变革。

美国各州对房地产专向购买代理商经营活动的治理和业务范围的界定千差万别，但大部分的州的规定中都包含以下几个方面：

1、房地产专向代理人必须获得美国专向代理商协会（he National Association of Exclusive buyer agents）所颁发的执业资格证书，代理机构也必须有相应的行业经营许可证；

2、必须只从事房地产专向购买代理业务，只为购买者服务，不接受任何与销售有关的代理业务；

3、委托代理关系只有在签订书面协议之后才能成立；

4、委托合同必须符合规定的内容要求和格式要求，否则委托代理关系不能成立；

5、委托代理商不能接受卖方的任何报酬和馈赠，否则委托代理关系不能成立；

6、委托代理商与卖方不存在事实上的伙伴关系；

7、未经买方同意不得向第三方透漏任何有关当事人的个人信息。

同时，美国房地产购买商理事会（Real Estate Buyer s council）已于1999年出台了有关房地产专向购买代理商的业务界定。该理事会认为房地产购买代理商应为消费者提供以下服务：

1、充分了解消费者的期望和各种细节性需要。并根据消费者的需要找到消费所所期望的房地产；

2、根据消费者的经济情况，帮助消费者判定其能消费得起的房地产的价格界限；

3、向消费者介绍所有符合消费者地段要求和价格要求的房地产；

4、陪同消费者现场考察房地产，并帮助消费者检测目标房地产是否满足有关要求；

5、全面调查目标房地产的有关情况，向消费者提交全面的目标房地产信息；

6、代表消费者向销售商进行价格谈判；

7、整理所有的调查资料、交易资料和相关法律文件，提交消费者。

与传统的房地产代理商相比，房地产专向代理商有着明显的竞争优势：

第一，面临着较小的竞争压力。美国大约有超过100万的具有执业资格的房地产经纪人，但只有大约5％的经纪人在从事专向购买代理业务。所以，在美国这个中介服务市场十分发达的国家，传统的房地产代理商面临着同行的激烈竞争和销售代理商、购买代理商强有务的挑战。房地产专向购买代理商则不同，它所面临的市场竞争压力很小，其主要问题是如何改进和宣传自己的服务。

第二，更易突出自己的核心业务。专向购买代理商只为买方服务，可以比传统的代理商更加专业地帮助消费者处理交易事务、提高服务水平。第三，更易形成规模。传统的房地产代理商在激烈的市场竞争中相互封锁信息，难以形成广泛的市场网络，消费者只能在狭小的范围内进行选择。如在美国的亚特兰大、达拉斯和硅谷，由于没有形成广泛的房地产信息网络，买房对消费者来说已经是一件十分困难的事情。但销售代理商和传统的双向代理商却会主动向房地产专向购买代理商提供信息，因此房地产专向购买代理商很轻易在较短时间内建立起自己的信息网络，获得较大的市场份额。

第四，更加适应于网络经济时代。美国传统的代理商面临的最大挑战在于房地产在线消费方式的发展，他们无法为在线消费者提供有效服务，因此也就失去了这一正在迅速扩大的顾客群。然而，网上购房者却比一般购房者更倾向于雇用房地产专向购买代理商。目前有60％的在线购房者接受了专向购买代理机构的服务，比普通购房者高出了10个百分点。传统房地产代理商的主要作用是提供信息以便达成交易，而网络经济时代的到来使其失去了信息方面的优势；房地产专向代理商却不同，他向消费者提供的是一系列专业化购买服务，这种服务不仅是网络所无法代替的，而且是一种能与网络很好结合的服务方式。

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